Abitazioni e box con lavori edilizi: quattro detrazioni per l’acquisto
Per case ristrutturate o in sicurezza antisismica agevolazioni fino al 2024 Ammesse le alternative della cessione del credito o dello sconto in fattura.
Il sole 24 ore
Non riguardano solo l’esecuzione dei lavori, ma anche l’acquisto di unità immobiliari. I bonus fiscali attualmente in vigore per gli “acquirenti” – nell’assetto successivo alla legge di Bilancio 2022 – si declinano in quattro versioni diverse, dalla riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente all’incremento della sicurezza statica. C’è però la difficoltà di districarsi in un enorme groviglio di norme.
La legislazione di fine 2021, oltre ad aver portato diverse proroghe anche in questo ambito, ha allargato la possibilità di approfittare dei benefici in questione, estendendo per ciascuno di essi la possibilità di avvalersi, in luogo della detrazione dall’Irpef, anche della cessione del credito o dello “sconto in fattura”.
Bonus per acquisto di unità immobiliare ristrutturata
Si tratta dell’acquisto di un’unità immobiliare facente parte di un edificio interamente fatto oggetto di interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione).
È un’agevolazione che è a regime, ma che se viene sfruttata entro il 31 dicembre 2024 comporta un vantaggio maggiore di quello ordinario: vale a dire che la detrazione (da ripartire in dieci anni) è al 50% anziché al 36%, e il limite di spesa è di 96mila euro anziché di 48mila.
Bonus per acquisto o costruzione di box auto
È il beneficio che compete a chi compra o costruisce un box (o un posto auto) rendendolo pertinente a un’unità immobiliare a destinazione abitativa.
Anche in questo caso si tratta di un’agevolazione a regime che, però, se sfruttata entro il 31 dicembre 2024, comporta una maggior percentuale di detrazione (50% anziché 36%) e un maggior importo di spesa agevolabile (96mila anziché 48mila). La detrazione viene ripartita in dieci anni.
Bonus per acquisto di unità immobiliare antisismica
Si tratta di un’agevolazione temporanea, e si può approfittarne fino al 31 dicembre 2024.
Beneficia di una cospicua detrazione chi compra un’unità immobiliare, di qualsiasi tipologia, facente parte di un edificio ricostruito dopo la totale demolizione di un preesistente manufatto (di qualsiasi tipologia), qualora l’intervento sia effettuato al fine di ridurre il rischio sismico dopo il 1° gennaio 2017, in un ambito territoriale classificato come zona sismica 1, 2 o 3.
La ricostruzione può esser stata eseguita anche con delocalizzazione della volumetria derivante dalla demolizione.
La detrazione va ripartita in cinque anni e la sua entità dipende dalla diminuzione del numero delle classi di rischio di sismico derivanti dall’intervento di ricostruzione. È infatti pari:
al 75% del prezzo di acquisto (fino a massimo 96.000 euro) se c’è stata la riduzione di una classe di rischio sismico;
all’85% del prezzo di acquisto (sempre fino a massimo 96.000 euro) se c’è stata la riduzione di almeno due classi di rischio.
Superbonus per acquisto di unità immobiliare antisismica
La citata agevolazione derivante da un intervento di diminuzione del rischio sismico è ancora maggiore se l’acquirente ha i presupposti per accedere al super sismabonus: ad esempio, perché si tratta di una persona fisica che compra un’abitazione (diversa da quelle classificate nelle categorie A/1, A/8 e A/9). Infatti, in tal caso, la detrazione è pari al 110% del prezzo di acquisto (fino a 96.000 euro).
Invece, i presupposti del 110% non sussistono se, ad esempio, si tratta dell’acquisto di un’unità immobiliare non abitativa o se l’acquirente non è una persona fisica.
Per questo super sismabonus c’è però molto meno tempo, in quanto l’acquisto dell’unità immobiliare e la fine dei lavori devono avvenire entro il 30 giugno 2022 (è stata sostenuta la possibilità di arrivare al 31 dicembre 2022 con l’effettuazione dei lavori pari al 30% al 30 giugno, ma l’interpello 57/2022 ha confermato che «è necessario che l’atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 30 giugno 2022»).
Sconto in fattura e cessione del credito
Come già osservato, il contribuente può optare, in luogo della detrazione, per due altre soluzioni:
- uno sconto sul prezzo dovuto all’impresa venditrice, fino a un importo pari all’entità della detrazione; l’impresa poi recupera l’importo oggetto di sconto sotto forma di credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione di tale credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e altri intermediari finanziari;
- la cessione di un credito d’imposta, di ammontare pari alla detrazione. L’acquirente può effettuare tale cessione del credito in favore:
del venditore; di persone fisiche, anche esercenti attività? di lavoro autonomo o d’impresa, di società? ed enti; di istituti di credito e intermediari finanziari.
Ma in questi casi non c’è più la facoltà per il cessionario di trasferire successivamente il credito ad altri soggetti (la “stretta” è arrivata con il Dl Sostegni-ter 4/2022, e sarà attiva dal 17 febbraio).
Visto di conformità e congruità della spesa
Ai fini dello sconto in fattura o della cessione del credito occorre ottenere, per regola generale:
il visto di conformità (rilasciata da un intermediario abilitato alla presentazione delle dichiarazioni fiscali);
e l’asseverazione sulla congruità della spesa sostenuta (rilasciata da un tecnico abilitato).
Dal visto e dall’asseverazione sono peraltro esentati gli interventi di “edilizia libera” (tale è la pavimentazione di un’area di sosta), nonché le situazioni in cui le spese sostenute sono di importo inferiore a 10mila euro.
Inoltre, quando la detrazione è commisurata al prezzo d’acquisto, l’asseverazione di congruità delle spese non è richiesta (risposte a interpello 190/2021, 556/2021 e 697/ 2021). Resta però ferma la necessità di ottenere il visto di conformità.
